La construcción ecológica ha pasado de ser una preferencia de diseño a una estrategia empresarial en todo el sector de la construcción de España. El endurecimiento de las regulaciones, el cambio en las expectativas de los inquilinos y la evolución de las condiciones de financiación están convirtiendo el desempeño en sostenibilidad en un factor cuantificable para la viabilidad de los proyectos. Para quienes toman decisiones en el ámbito de la construcción y el desarrollo, la cuestión práctica es cómo aplicar rigurosamente los principios de la construcción ecológica a lo largo de todo el ciclo de vida del proyecto.
Este artículo expone qué significa la construcción ecológica en el contexto de España, donde el pensamiento actual tiende a subestimar el riesgo, cómo se ve en la práctica un enfoque integral del ciclo de vida y qué pueden tener en cuenta los responsables de la toma de decisiones en su próximo proyecto.
De la elección de diseño al imperativo empresarial
El Plan Maestro de Edificación Sostenible de España establece como objetivo que el 80% de los edificios sean ecológicos para 2030. A diciembre de 2025, cerca del 66% de los edificios ya habían obtenido la certificación ecológica, lo que indica tanto la magnitud del progreso como el camino que aún queda por recorrer. Para los promotores y contratistas, esta trayectoria conlleva implicaciones comerciales directas: los proyectos que no cumplen con los nuevos estándares de rendimiento se enfrentan a un camino cada vez más estrecho hacia la financiación institucional, la aprobación regulatoria y los resultados competitivos en materia de arrendamiento.
Se basa en tres presiones convergentes.
- Los requisitos para la declaración de emisiones de carbono se están ampliando.
- Los inversores institucionales y los REIT (fondos de inversión inmobiliaria) están aplicando criterios de sostenibilidad más estrictos a la adquisición de activos y la asignación de capital.
- Está incorporando progresivamente el desempeño en materia de sostenibilidad en los marcos regulatorios de todo el entorno construido.
Los promotores que consideran la construcción ecológica como un mero trámite administrativo pierden la oportunidad de aprovechar el potencial comercial de construir activos que seguirán siendo alquilables, financiables y relevantes durante la próxima década, independientemente de las condiciones del mercado.
La sostenibilidad va mucho más allá de la energía operativa
La mayoría de los promotores y contratistas definen la construcción sostenible de la misma manera: entregar un edificio que consuma menos energía una vez ocupado. Esto aborda el problema del carbono operativo. Sin embargo, deja sin contabilizar una gran parte de la huella de carbono total del edificio.
El carbono incorporado son las emisiones producidas antes de que un edificio abra sus puertas. Incluye:
- Extracción y fabricación de materiales
- Transporte al lugar
- Actividad de construcción
- Demolición eventual
Dependiendo del tipo de construcción y del método empleado, el carbono incorporado puede representar una parte significativa de las emisiones totales del ciclo de vida. Los marcos normativos regulan el desempeño operativo con creciente precisión. La presentación de informes sobre el carbono incorporado aún no se ha convertido en un requisito estándar. Esta brecha representa un riesgo real. Los promotores que cumplen con los objetivos de cumplimiento operativo pueden tener una exposición al carbono considerable que no han cuantificado.
Los residuos de la construcción funcionan de la misma manera. Los residuos generados en obra provocan sobrecostes directos y consecuencias ocultas en términos de emisiones de carbono que rara vez aparecen en los informes de proyecto estándar. Un proyecto puede alcanzar sus objetivos de eficiencia energética y aun así acumular un riesgo considerable debido a una mala gestión de residuos. Optimizar un indicador e ignorar el otro no es una estrategia de sostenibilidad.
Creación de valor a lo largo de todo el ciclo de vida del proyecto.
La construcción ecológica funciona mejor cuando se concibe como un proceso de creación de valor a lo largo de todo el ciclo de vida. Esto implica pasar de la certificación final a las decisiones tomadas en cada etapa del proyecto: diseño, materiales, métodos de construcción, operaciones y fin de vida útil.
Cada etapa tiene su importancia. Así es como se comparan:
- Diseño: establece la trayectoria del rendimiento energético y determina qué materiales y sistemas son siquiera posibles.
- Materiales: impulsa el carbono incorporado a través de especificaciones definidas al inicio de la planificación.
- Métodos de construcción: afectan a los residuos de obra, las emisiones de carbono y la eficiencia del programa.
- Operaciones: determina el consumo de energía a largo plazo y la exposición a los costos del inquilino.
- Fin de vida útil: determina si la estructura puede conservarse, reutilizarse o debe demolerse.
La reutilización adaptativa ofrece el mayor beneficio inicial. Un estudio realizado en España reveló que la reconversión de un edificio de oficinas de la década de 1970 en un espacio de vivienda compartida redujo las emisiones incorporadas en casi un 70%. El factor clave fue conservar la estructura existente. Este resultado se logró antes de especificar un solo material o elegir un método de construcción. Todo se redujo a una sola decisión: rehabilitar en lugar de demoler.
En los proyectos donde la construcción nueva es la opción más adecuada, las decisiones más importantes en materia de carbono se toman durante el diseño conceptual. Tres elementos determinan la mayor parte del carbono incorporado en un edificio nuevo:
- Sistemas estructurales
- Especificaciones del hormigón
- Materiales de fachada
Estas decisiones se toman antes de que comience el proceso de adquisición. Acertar con ellas desde el principio determina la trayectoria de emisiones de carbono para el resto del proyecto.
Pasos prácticos para la cartera de proyectos actual
Los principios de construcción ecológica son más efectivos cuando se aplican en las primeras etapas del desarrollo del proyecto, antes de que las decisiones de diseño determinen la trayectoria de carbono y antes de que el departamento de compras se comprometa con la selección de materiales. Los siguientes pasos reflejan las mejores prácticas actuales para el contexto de desarrollo de España:
- Evaluar la viabilidad de la reutilización adaptativa antes de comprometerse con la demolición, especialmente para activos estructuralmente sólidos con una vida útil restante.
- Introducir el seguimiento del carbono incorporado en el diseño esquemático, abarcando como mínimo el sistema estructural, la especificación del hormigón y los materiales de la fachada.
- Establecer los objetivos del proyecto en función de los marcos de referencia en España desde el principio, utilizándolos como indicadores clave de rendimiento, de diseño en lugar de evaluaciones posteriores a la finalización.
- Especificar materiales con menor contenido de carbono cuando los requisitos de rendimiento estructural lo permitan, priorizando los elementos con la mayor contribución de carbono incorporado.
- Integrar la presentación de informes ESG en el programa de ejecución del proyecto, incluyendo métricas de residuos de construcción e informes de hitos de carbono en las etapas clave.
- Alinear el desempeño de sostenibilidad del proyecto con los objetivos del Plan Maestro de Edificación Verde en España para 2030, de modo que el activo esté preparado para las condiciones de financiación y arrendamiento que se aplicarán al finalizar la construcción y posteriormente.
La construcción ecológica como ventaja competitiva
La regulación, las expectativas de los inquilinos y la presión por reducir las emisiones de carbono apuntan en la misma dirección en todo el entorno construido en España. El resultado que buscan es el mismo: edificios con bajas emisiones de carbono que ofrezcan un mejor rendimiento a lo largo de su vida útil. Para los promotores inmobiliarios que adoptan sistemáticamente la construcción ecológica, este cambio genera una ventaja competitiva. Para quienes no lo hacen, supone un riesgo creciente.
El argumento España es sólido por una razón sencilla. Tres mercados importantes se mueven juntos al mismo tiempo:
- Política: La certificación respalda los procesos de aprobación de proyectos de desarrollo.
- Financiación: Un buen desempeño en materia de sostenibilidad facilita el acceso a préstamos verdes y financiación vinculada a la sostenibilidad en condiciones más favorables.
- Arrendamiento: La demanda de espacios certificados con bajas emisiones de carbono está creciendo en todos los sectores: comercial, industrial y de uso mixto.
Cuando los tres aspectos se mueven en la misma dirección, los promotores que han incorporado credenciales de sostenibilidad en la ejecución de sus proyectos las acumulan como activos a nivel de cartera, no como resultados aislados. Los promotores que integran estas credenciales en su proceso de ejecución de proyectos las acumulan como activos a nivel de cartera, no como resultados puntuales. El enfoque hacia la construcción ecológica considera el desempeño en sostenibilidad como un requisito para la ejecución del proyecto, con la misma importancia que la gestión de plazos y costes.
